一般的な「サブリース」のカタチ

1.サブリースの基本的な意味について 元々、「サブリース」という言葉は不動産業界での専門用語であり、法律上においての転貸 借の事を指します。要するに、とある物件の所有者であるオーナー(大家さん等)の方が、管 理会社などへその物件の部屋を賃貸して、その部屋を第三者である入居者の方へ貸し与える という仕組みになります。そうした転貸借でのカタチですが、その他の様々な産業各界にお いては多くなされてきたような歴史が古来からありますが、これが最近はとくに、不動産業 界においては盛んになされている傾向がある感じがします。従来は主に自動車や大型車両、 飛行機、船舶、重機とかの乗り物をはじえとする、いわゆる動産においてのサブリースが多 い傾向がありましたが、近年では不動産業界で、このカタチでの事業契約のあり方が目立っ てきています。

2. 賃貸物件でのサブリースの特徴 それでは今から、とくに賃貸物件を巡って多く行われているサブリースの特徴に関して触れ てみます。この場合のサブリースのカタチでは、保証会社が物件自体を一括借り上げあるい は空き室保証などにより、大家さんの権利を代行するようなあり方になります。つまり、空 室などの有無に関わらず、保証会社自体が賃貸物件そのものを借り上げたうえで、入居者へ の権限の行使を行うといカタチになります。つまり、本来は大家さんである方が行う家賃催 促や物件の借主である方の要請による増改築などの権限行使を、保証会社が契約上、大家さ んである所有者の方に代わり行うというカタチが、賃貸物件でのサブリースの独特な特徴で もあります。この点が、その他の不動産物件や業界などでのリース契約と弱干、異なるとこ ろといえます。

3.サブリースにおける、長所と短所 ここで、賃貸物件でのサブリースの長所と短所に関して触れてみます。まずは、長所に関し てです。大家さんである物件所有者の方と保証会社との契約により、空室借り上げがなされ ますので、空室そのものの心配が気になりません。そして、入居者の方とのトラブルや家賃 滞納なども、保証会社側が対応をしてくれますので安心です。大家さんとしては、通帳を確 認するだけで十分ですので、その点で大分楽な面があるようにも思えます。そして次は短所 に関してです。契約上、決められた期間毎において更新をしますが、保証会社からの指示通 りのメンテナンスを行わなければならない義務があります。そのためそれで出費が増えて、 収入が低くなる傾向があります。そしてさらに、最初の2年間のみ収支が安定をする反面、 それ以降は支出が増えていくという流れとなり、そうした面でリスクが増えていく恐れがあ ります。

4.自分に合うサブリース物件の見つけ方 今度は自分自身が賃借希望者としての立場から、自分に合うサブリースの物件を見つけてい くというやり方についての話になります。今まで話したように、大家さんなどには微妙な契 約面においての特徴を持つ賃貸物件でのサブリースといったものになりますが、その代わ り、入居者である方にとっては、直接大家さんなどとはトラブルで争う必要も無く、そのう え、保証会社への賃料支払いや物件である部屋や建物の設備改善要請などを行うだけで済み ますので、その点でも大分楽でもあります。ただ、賃料などは直営の物件なども明らかに安 い面がありますが、その保証会社が設備改善のための造作改造とかをしてくれるような保障 とかは必ずしもあるとは限りませんので、気を付ける必要性があるといえます。こうした事
もあり、しっかりと事後において、アフターメンテナンスを入居物件においてしてくれると ころのものを選んでいくのが、ベストといえます。

5.自らが行う、サブリース契約の際での注意点 そして最後に、自身が大家さんの立場として保証会社とのサブリース契約をする場合での注 意点について、述べてみます。この場合、大家さんというオーナーである物件所有者として の立場から、保証会社との契約を結んで事業の運営をしていくといったカタチになりますの で、やはり一番の課題は、物件そのものに関しての、アフターメンテナンスのやり方を巡る あり方です。これを頻繁に過剰に求めてくるような、あるいはその可能性が高い保証会社の ところなどとは、なるだけ契約をしないようにするのがコツといえます。そういったところ は、支払うべき保証料の金額相場が高いような傾向がありますので、そうした点を事前によ うく調べたりしておくことが、ベストかもしれません。